Zástavní právo je právní institut sloužící k zajištění pohledávky. Banka, jiná finanční instituce či soukromník se jím zajišťuje pro případ, že by dlužník přestal splácet. Jelikož k sobě hypoteční úvěry a zástavní právo neodmyslitelně patří, podíváme se na něj podrobněji.
Charakteristika zástavního práv u hypoték
Nízké úrokové sazby hypoték souvisí právě se zástavním právem k nemovitosti dlužníka. Pro banku je totiž takovýto zajištěný úvěr méně rizikový, což se projevuje právě na úrokové sazbě. Bance zástavní právo k nemovitosti umožňuje uspokojit svou pohledávku nejčastěji prodejem ve veřejné dražbě v případě, že dlužník přestane splácet. Jde však o extrémní případ, kterému se lze ve spolupráci s bankou vyhnout. V zástavním vztahu pak figuruje tzv. zástavní věřitel, v případě hypoték většinou banka či jiná finanční instituce, a tzv. zástavní dlužník, tedy ten, jehož dluh je zástavním právem zajištěn.
Jak zástavní právo k nemovitosti vzniká
Podobně jako vlastnické právo k nemovitosti vzniká zástavní právo k nemovitosti zápisem do veřejného seznamu, v tomto případě do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru stojí 1 000 Kč stejně jako každá další změna, která může nastat například při refinancování hypotéky. V takovém případě totiž dochází ke změně v osobě zástavního věřitele, jemuž zástavní právo svědčí. K výmazu zástavního práva k nemovitosti pak dochází po splacení celé hypotéky opět vkladem do katastru. Naopak zástavní právo nezaniká při přechodu vlastnického práva k nemovitosti na jiného vlastníka. Tento převod vlastnického práva musí být navíc zpravidla posvěcen zástavním věřitelem tedy bankou.
Povinnosti zástavního dlužníka
Kromě toho, že jako dlužník musíte řádně splácet hypotéku, pojí se s hypotečním úvěrem i další povinnosti související právě se zástavním právem k nemovitosti. Aby totiž mohla být naplněna funkce zástavního práva, musí být hodnota zastavené věci dostatečná. Zástavní dlužník tedy nemůže zastavenou věc znehodnocovat. Pokud by jeho vinou došlo ke zhoršení zástavy, tedy k jejímu znehodnocení, je zástavní dlužník povinen zástavu přiměřeně doplnit.
Výkon zástavního práva
Výkonem zástavního práva se rozumí zpeněžení zastavené věci v případě dlužníkova neplacení. V případě hypotečního úvěru je dobré s bankou v případě finančních potíží komunikovat. Domluvit lze například odložení splátek či refinancování. Nejhorším řešením je ignorovat výzvy banky. Pak totiž dojde k takzvanému zesplatnění celého dluhu. Banka pak využije svého zástavního práva a vaši nemovitost v nucené veřejné dražbě prodá. Výtěžek z prodeje je pak využit na zbytek dluhu a náklady na výkon zástavního práva. Zbytek pak připadne dlužníkovi. Nutno však připomenou, že výtěžek zpravidla nedosáhne tržní ceny nemovitosti. Reálný je výtěžek kolem 75 % z tržní hodnoty nemovitosti, a proto je nutno k hypotečním úvěrům a jejich splácení přistupovat velmi zodpovědně.
Více informací o zástavním právu k nemovitosti je možné vyčíst přímo ze zákona, tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, §§ 1309 – 1394.
